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沪宁线上的镇江,有点让人担心

浏览: 作者: 来源: 时间:2021-07-17 分类:

本文来自微信公众号:真叫卢俊(zhenjiaolujun0426)

“京口瓜洲一水间,钟山只隔数重山。春风又绿江南岸,明月何时照我还。”这是北宋著名政治家、文学家王安石脍炙人口的名作。

诗作中的京口就是民国时期的江苏省省会,也就是今天的——镇江。

01

如此如诗如画的城市,沪宁城际高铁从镇江穿城而过,地理位置绝佳。

但引起我们关注的是,从2018年前三季度出炉的几个数据开始,看完我们瞬间对这个城市有点忧心忡忡。

2018年前三季度,镇江的GDP3022亿,同比去年同期,名义增速为负3.85%。绝对值减少了121亿元。

增幅排名江苏倒数第一,也是江苏唯一一个GDP名义增速负增长的城市。

具体到工业方面,前8个月镇江规模以上工业企业的利润158亿元,同比去年同期的382亿元,增速为为负58.64%。

镇江这颗沪宁线上的明珠,基本面到底出了什么问题?

镇江到底怎么了?

02

了解一个城市,最好的办法还是深入其中,仔细认真地听一听她真实的呼吸。

镇江面积3843平方公里,面积适中。三个区,代管句容、丹阳、扬中三个县级市,常住人口330万左右。主城三个区京口、润州、丹徒共计约120万人口。

京沪高铁、沪宁城际高铁都穿城而过,在镇江设有镇江站、镇江南站,交通越来越便捷。

但平静的水面之下,隐患重重。

看这么一个数据,据不完全统计,镇江的地方债负债达到了近4000亿,相比较镇江的财政收入,负债率在江苏也是排名第一。

问题出在哪里?

从底层的逻辑出发,我的判断是:交通的“双刃剑”,人口稀缺,受地方债务的影响。

虽然两条当今中国最繁忙的高铁京沪线、沪宁线都从镇江经过,但便捷交通的“双刃剑”,也许被很多人所忽略。

镇江虽然地处苏南,但毗邻南京、苏锡常,这四个特大城市和大城市。发达的高铁交通在镇江表现出来的更多是被“虹吸”的一面,四周强邻环伺,人流、物流、资金流,大概率会被稀释。

问题十几年来其实一直都存在,但过去大的经济背景是快速增长,这个矛盾表现得还不太明显,一直处于隐而不发的状态。

但如今随着总体进入了中低速增长期,新时代镇江便捷交通导致的“失血”现象这两年逐步严重起来。

高铁公交化发车,大量的镇江人会去南京、苏锡常就业、就学、消费、居住,句容、丹阳这两个下辖的县级市表现得尤其突出。

所谓温水煮青蛙,量变到质变。现在也许正好处于问题爆发的临界点,来到了一个阙值。

人口又是镇江的一个大问题。

镇江城区三个区常住人口共计才122万左右。和镇江一江之隔的江北扬州,三个区人口共计240万左右。而同为苏南城市的苏州,下辖的一个昆山县级市,常住人口就达到了165万。

市区人口稀少,也是一个老问题,在当下凸显的尤其严重。

我一直反复强调的是,一个城市的经济基本面,人口一定是长期最重要的支撑因素。没有成规模的人口数量支撑,产业、消费等一切都是无源之水,无本之木。

更让我担忧的是,随着城市建设的高速发展,这些年镇江的地方债务,累积越来越明显。地方债负债率江苏名列前茅,成为拖累镇江基本面快速健康发展的一个重要因素。

上述三个判断,互相关联,一环扣一环,是一个系统的分析判断,剪不断理还乱。

03

虽然当前国家调控大背景下,许多城市的楼市都进入了下行期。但镇江基本面的欠佳,对镇江棚改、土地、楼市的独立影响力已经逐渐凸显。

9月28日,镇江结束了今年第三场大规模土拍,共拍出7幅地块,其中1幅商住地块、1幅商服用地、一幅住宅用地和4幅安置房地块。安置房不说。

  • 焦山路以东,禹山路以北商住地块(J1802),被中南摘得,成交楼面地价为4368元/㎡,溢价率0;

  • 朱方路以南,二道巷以西商服用地(R1811),被镇江市食品有限公司摘得,成交楼面地价为4150元/㎡,溢价率0;

  • 五四路以南,新民洲大道以西住宅用地(J1803)流拍。

5天前,一个城中村地块的棚改拆迁货币化安置似乎也停止了。都是安置房搬迁,看不到货币化安置的字眼了。

搬迁范围:东至环山路,南至金润大道,西至武警支队围墙,北至京沪高铁。补偿方式:住宅住房实行住房产权调换。现房:远洋香奈城二期、秀山美苑安置小区,过渡期限均为6个月,限量房源。期房:龚家湾安置小区(暂定名),高层期房,过渡期限为30个月,限量房源。

这里的具体缘由?说不清也没法说。反正拆迁给房子了,货币化是真的停了。

04

去年和今年年初,镇江楼盘的开盘热销场面一去不复返了。

一成首付重现江湖,截客现象比比皆是,有楼盘为抢客户竟“大打出手”。镇江新区丁卯一高价盘打出广告,首付只需10万起。另外两成需在3个月时间内补齐,不收取利息。

除此以外,镇江的句容碧桂园中天东方骏庭、翡翠华府天悦、碧桂园大学印象以及碧桂园伯爵台,也推出首付1成的优惠,最低首付只要15万。

丁卯一纯新盘公开售楼处,区域另一楼盘售楼员去现场公然截客,最终双方发生冲突,大打出手,场面一度失控。

丁卯一楼盘即将加推一栋高层,由之前的精装变为毛坯,降价约2000元/㎡,这也遭到了前期业主的集体抗议,大家觉得自己买贵了。下辖的县级市句容一楼盘成交价从13000/㎡~14000元/㎡(精装)突降至8800元/㎡(精装),并且楼层任选,一夜之间有业主亏了上百万。房闹现象在镇江重现。

降价促销的都是镇江的远郊区楼盘,涨的时候跟涨,行情不好,必然也是第一个看跌。

镇江的二手房寒冬似乎也来了。

通过调研,镇江知名的几家大中介,自从夏天过后,基本上都开始降温。中介门店的交易可以说是一个月不如一个月,有些人一个月没有成交,只能拿个底薪。

周末中午,去了一下镇江的大市口商圈,类似南京的新街口市中心。镇江商城、八佰伴,人流不多,人气欠佳。地下商场冷冷清清,不少商铺在招租。

总的来看,就是消费力不够,这还是在周末。平时的景象可想而知。

一手、二手、商业消费,凉凉。只是希望,镇江核心区能够撑住,站直了别趴下。

05

镇江的基本面萎靡不振。事实上影响力不仅仅在镇江,江苏省会南京,这两年一直强调提高首位度,被批评最多的也是首位度不够。

最近多次召开会议,又反复提及首位度问题。

专家学者多有说法,合并镇江代管的句容,扩大南京的面积和人口,是最简单便捷的办法。虽然阻力很大,但镇江如果持续基本面没有起色,句容乃至镇江的未来,可能都会岌岌可危。

这绝不是危言耸听。临近省份安徽已经做了表率,拆分了地级市巢湖,分别给了合肥、芜湖、马鞍山。

归根结底,还是巢湖自身不够强大,为了做强省会,必然要从最弱的开刀。镇江真的要打起120%的精神了,不进则退,慢进也是退,更何况是倒退。

06

未来镇江怎么办?人口,人口,还是人口。

镇江当下最大的问题还是人口稀缺,不仅仅是人才留不住,人口也很难留下。周边南京、苏锡常的吸血效应强大,镇江的产业、薪资,相比周边城市,真的没有任何竞争力。

走访了江苏大学、江苏科技大学,和几名即将毕业和正在读研的同学聊了聊。

除了家在镇江的同学会选择镇江工作外,其他同学基本上都会离开镇江寻找就业机会。最多的是去南京、苏锡常,其次是上海、杭州等城市。

无论镇江的基本面,还是具体到房地产行业,大量的人口,以及人才不断流入和留下,才是镇江能够雄起的前提。

单凭当下市区122万人口,远远不够!首先留住本地的年轻人,其次要吸引外地年轻人来镇江居住、就业、消费。

但这一切又离不开镇江的产业、薪资等等,似乎陷入了一个死循环。

只是希望镇江多一点危机感,多一点奋斗精神,从点点滴滴做起,积跬步而致千里。

留给镇江的时间不多了,宁镇一体化窗口期红利也是有限的,打铁还需自身硬,期待镇江的明天更美好。